Durante los últimos cinco años, los agentes y corredores de todo el mundo han utilizado el recorrido virtual de Matterport 3D para diferenciar sus servicios inmobiliarios y llevar el concepto de una casa abierta virtual las 24 horas del día, los 7 días de la semana a la corriente principal. Ahora, los resultados preliminares de dos estudios separados indican que los listados con un recorrido virtual de Matterport 3D se venden a un precio más alto y pueden pasar menos tiempo en el mercado que las casas listadas con un paquete de marketing tradicional. El primer estudio utilizó un análisis estadístico académico de datos de transacciones MLS (servicio de listado múltiple) de cuatro mercados en los Estados Unidos en el sur, suroeste, noroeste y medio oeste. Demostró que, dependiendo del mercado, la lista promedio con un recorrido en 3D se vendió hasta un nueve por ciento más y cerró hasta un 31% más rápido. Más del 90% de los anuncios con recorridos en 3D utilizaron Matterport. Un segundo estudio analizó uno de los conjuntos de datos de MLS de las mismas áreas metropolitanas (sur), pero utilizó técnicas de mercado comparativo más tradicionales similares a cómo un agente de bienes raíces "busca comps". Este estudio también mostró que las casas con un gemelo digital Matterport 3D se vendieron un 20% más rápido (menos días en el mercado) que las propiedades que no tenían un recorrido virtual Matterport 3D. Una variedad de factores influyen en el tiempo que una propiedad permanece en el mercado y su precio de venta. Controlar estos otros factores fue una parte clave de ambos estudios. Las investigaciones futuras continuarán investigando el efecto sostenido de los recorridos virtuales en 3D. Estos resultados iniciales muestran que el 3D se está convirtiendo rápidamente en una herramienta necesaria en la promoción inmobiliaria. Ya sea utilizando métodos estadísticos rigurosos (primer estudio) o el análisis comparativo de un agente experto (segundo estudio), ambos métodos mostraron un aumento visible en hogares similares en el mismo mercado geográfico. Para obtener más detalles sobre cómo se realizaron estos estudios, lea a continuación.
“Vimos que nuestro promedio de días en el mercado cayó de 30 a 21 días y nuestro precio promedio de venta al precio de lista aumentó del 93 al 97% en un período de seis meses.”
- Jay Acker, Real Estate by Design Group, Keller Williams Realty
Primer estudio (análisis estadístico riguroso) Resultados clave del análisis preliminar En promedio, listados con recorridos en 3D:
Cerrado a un precio de venta 4-9% más alto, dependiendo del mercado
Cerrado hasta un 31% más rápido (mercado Sur)
Los resultados son estables a lo largo del tiempo en los dos mercados con mayor cantidad de datos disponibles.
Datos
Total: 143.575 listados, de los cuales 3.935 tenían un recorrido en 3D (más del 90% eran recorridos en 3D de Matterport)
Plazo: noviembre de 2016 a noviembre de 2019 (cada mercado difería en el plazo)
Fuente: Datos obtenidos de bases de datos MLS a través de extractos.
Ubicación: cuatro mercados (sur, suroeste, noroeste y medio oeste)
Metodología
Análisis de regresión múltiple para probar el impacto en el precio de venta final y los días en el mercado
Variables adicionales: Existencia de un recorrido en video, número de fotografías, número de dormitorios, número de baños, antigüedad del hogar, número de comedores, pies cuadrados, número de chimeneas, acres, número de salas de estar, la existencia de una piscina, tasa de comisión, días en el mercado, precio final de venta.
Investigadores
Kelley Anderson es un Ph.D. candidato a estudiar Marketing en la Facultad de Administración de Empresas Jerry S. Rawls de la Universidad Tecnológica de Texas. Kelley tiene más de 15 años de experiencia en conocimiento del consumidor en varias empresas, como Golfsmith, Wal-Mart y Stage Stores. Su investigación se centra en cómo el marketing que utiliza entornos mediados digitalmente influye en el comportamiento del consumidor y en el mercado en general.
K.T. Manis, Ph.D. es investigador de la Facultad de Administración de Empresas Jerry S. Rawls de la Universidad Tecnológica de Texas. K.T. tiene 10 años de experiencia en la industria hotelera, de marketing y de eventos. Su investigación se centra ampliamente en cómo la interacción entre la tecnología y la estrategia impacta la ventaja competitiva de una empresa.
Segundo Estudio (Análisis Comparativo de Mercado)
Listados con Tour Virtual 3D Matterport:
Se vendió un 20% más rápido (menos días en el mercado)
Por 4.8% más (precio de venta más alto)
Datos
Total: 700 listados (350 con Matterport y 350 sin)
Plazo: marzo de 2018 a julio de 2019 (16 meses)
Fuente: datos de MLS obtenidos a través de portales en línea de terceros.
Ubicación: importante mercado metropolitano del sur de Estados Unidos.
Metodología
Se compiló una lista de 350 propiedades inmobiliarias residenciales, comercializadas con un modelo Matterport 3D. Para cada listado, se identificaron las siguientes características de la propiedad: vecindario local, código postal, tipo de propiedad (condominio / cooperativa, casa unifamiliar, etc.), dormitorios, baños, pies cuadrados, tamaño del lote y año de construcción. Además, también se recopilaron los siguientes datos comerciales para cada listado: precio de listado, precio de venta, fecha de listado, fecha de oferta y fecha de venta.
Luego se compiló una segunda lista de 350 propiedades residenciales, comercializadas sin un modelo Matterport 3D, para compararlas con el primer grupo. Utilizando un enfoque de análisis de mercado comparativo (CMA), es decir, opinión de expertos basada en criterios de propiedad coincidentes, proximidad del vecindario y período de ventas contemporáneo, se identificaron propiedades similares comercializadas sin Matterport y se emparejaron con cada una de las 350 propiedades comercializadas con Matterport para su comparación y análisis.
Finalmente, se calcularon dos métricas clave: los días en el mercado (fecha de venta menos la fecha de cotización) y la relación de precio de venta a lista (precio de venta dividido por el precio de venta / cotización). Estos se calcularon para cada listado y luego se promediaron entre el primer grupo y el segundo grupo. Luego, estos promedios se compararon para revelar cualquier diferencia entre el tiempo que tardó en venderse una propiedad y si se vendió por más o menos del precio de venta, si se comercializaba con un modelo Matterport 3D.
Investigador
Sebastian Diessel es un consultor de tecnología inmobiliaria con 20 años de experiencia en los mercados de Boston y San Francisco. Diessel fue el fundador y ex copropietario de LoftsBoston.com, una plataforma de marketing inmobiliario pionera en la industria centrada en el mercado de loft para vivir / trabajar en Boston.
By Linda McNair
February 25, 2020